如何认定业主委员会擅自签订物业服务合同的效力
【案情】
张某是金都小区A栋2－3的业主。金都小区于2013年7月27日选举了业主委员会委员，依法进行了公示，该小区所属居委会于2013年8月8日通知金都小区业主委员会成立，黄某为主任、何某为副主任。
2013年12月28日，甲物业公司与金都小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定由甲物业公司负责对金都小区的物业管理。金都小区业主委员会在合同甲方处加盖公章，该业主委员会主任黄某、副主任何某在合同上签名，但无业主大会民主议定选聘物业服务企业的记录。甲物业公司为张某所有的金都小区A栋2－3号房屋提供物业管理服务，并在小区楼道张贴公告对物业服务费价格进行了公示。金都小区内的绝大部分业主按该《物业服务合同》支付了物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、代收水费，但张某拒绝支付物业管理服务费及公共电梯费、公用路灯费、水费。
【争议】
本案认为：金都小区业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。
一、从法律关系上更符合效力待定合同的特征
本案认为在未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业主大会是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在是否获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同才具备了生效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。
二、认定为效力待定合同更符合市场实际情况
本案所涉物业服务合同虽然是业主委员会擅自签订的，但往往牵涉到小区全体业主的切身权益，在处理合同效力问题还是应当慎重考虑。
如果一概认定业主委员会擅自签订的物业服务合同无效，首先会导致小区的物业服务企业频繁发生更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，损害了业主的权益，另外也会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。
其次将如果认定该物业服务合同为无效合同，双方仍旧会因合同无效后的后果发生纠纷，物业服务企业仍可就管理小区期间的物业服务费向业主主张权利，这并不能完全解决双方的纠纷。
再次如果物业服务企业提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。
三、业主可以通过法律途径维护自身权利
根据《物业管理条例》第12条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主如果受到侵害可以请求人民法院予以撤销。”
张某等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了其利益。例如《物业管理条例》第十一条规定了经小区业主共同决定可以解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项。小区业主完全可以通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益。
