开发商违规出售回迁房致合同无效的司法认定与责任承担

法律评析：开发商违规出售回迁房致合同无效的司法认定与责任承担

一、案情简介

2010年，原告赵峰与被告天盛公司签订《回迁安置协议书》，约定购买北京市东城区某回迁房，总价75.4万元。赵峰按指示将购房款汇入公司指定账户，但天盛公司既未交房也未退款。法院查明，赵峰非拆迁范围内居民，协议内容虚假，损害公共利益，最终判决合同无效，天盛公司需返还购房款并赔偿利息损失。

二、争议焦点

1. 合同效力认定：非拆迁居民通过虚假协议获取回迁房是否损害公共利益？
2. 返还金额计算：收款账户非公司账户时，如何认定实际收取的购房款？
3. 利息赔偿标准：合同无效后，原告主张四倍贷款利率的利息是否合理？

三、法律分析

1. 合同无效的法定依据
   根据《民法典》第153条，违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，天盛公司虚构拆迁户身份，通过虚假协议将回迁房违规出售给非拆迁居民，直接损害了真实拆迁户的安置利益，构成对公共利益的侵害，故合同自始无效。
2. 实际收款金额的司法推定
   法院认定钱华、孙宇为天盛公司指定收款人，结合转账流水、同类案件判决及发票收据等证据，确认赵峰支付的75.4万元为单套房屋购房款。尽管公司辩称仅认可部分金额，但法院通过“完整证据链”突破形式审查，认定款项性质。
3. 利息损失赔偿的公平性考量
   合同无效后，天盛公司长期占用购房款导致赵峰丧失购房机会，法院支持按四倍贷款利率计算利息。虽被告主张高额利息变相鼓励违法行为，但法院认为资金占用损失客观存在，需平衡过错与损害后果，符合公平原则。

四、判决启示

1. 合同真实性与合法性审查：购房者需警惕“特殊渠道”房源，尤其是回迁房等政策性房屋，应核查卖方资质及合同真实性，避免因协议违法导致权益落空。
2. 证据链构建的重要性：款项支付凭证、第三方证明（如村委会盖章文件）、同类案件判决等均可作为关键证据，强化主张的合理性。
3. 行政监管漏洞的警示：本案暴露了行政机关在审查法律文书真伪时的疏漏，提示相关部门需完善电子文书核验机制，防范利用伪造文件骗取不动产登记。

五、结语

本案体现了司法对实质公平的追求：一方面严格审查合同效力，维护公共利益；另一方面通过证据链推定实际交易事实，保护无过错方的财产权益。同时，案件折射出房地产交易中法律风险与监管短板，提醒公众强化法律意识，行政机关亦需提升审核能力，共同构建规范有序的房产交易环境。