【案情】
陈某、罗某协商将陈某所有的房屋，包括五间门面、楼上四个房间、一个客厅租给罗某。2013年5月，罗某交纳租房定金2000元，陈某出具收条。同年6月7日，陈某（甲方）、罗某（乙方）签订租房协议，约定：“……一、甲方必须按乙方提出的要求，在一个月（2013年6月）内，把房屋简装出来，底楼五间门面的水、电、下水道、电视及网线线路，门面的五扇玻璃门，室内所有墙壁做成压光，贴所有地面的地板砖；二、房子租期为五年，五年租金为人民币八万元整；三、付款方式：达成协议后，乙方先付甲方贰千元的定金，五间门面按以上要求做好后，乙方再给甲方付总金额的百分之五十，待甲方把楼上房间、客厅按协议要求装修好后，乙方给甲方付清余下金额；四、在合同期间，乙方自己承担所租房的水电费；五、房子到租期后乙方交房给甲方时，要保证玻璃大门及其它门窗完好无损，所有损坏的乙方负责做好后再交给甲方；六、在租期间，如甲方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿乙方作为违约金，如乙方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿甲方作为违约金……”
陈某没有按照《租房协议》约定在2013年6月30日前完成装修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，罗某将部分餐馆用具搬进出租房屋，同年8月8日正式开始营业。
2013年9月，罗某支付陈某10000元，陈某开出收条一张：“今收到罗某交来厨房租金费人民币10000元（大写：壹万元整），其租期从2013年8月8日到2018年8月8日止。”
【争议】
厨房不在讼争合同约定之内，而罗某确实使用了该厨房，且与收条载明的“厨房租金”相互印证，足以说明厨房的租赁合同已得到实际履行，该10000元应认定为厨房租金，不应抵作房租。
【审理】
该案经审理，均认为《租房协议》中关于房屋装修标准、租期、房租计算方式的约定出于双方当事人的真实意思表示，对双方都具有约束力量。陈某请求罗某支付房租8万元的主张，应予以支持。另，关于是否存在违约问题，双方签订的《租房协议》是互负义务的合同，陈某负有装修及交房义务，罗某负有交租义务，且约定了履行顺序。罗某一开始拒付房租的行为系行使先履行抗辩权，并不违约，但只能暂时阻却对方当事人请求权的行使，之后其餐馆开始营业，合同目的得以实现，陈某完成了合同的主要义务，即按约装修并将房屋交付使用，但罗某仍未按约定支付剩余房租，构成违约。监控录像显示，2013年7月21日装修工人还在施工，陈某没有按照合同约定的时间装修完毕、交付房屋，亦构成违约。由于双方均构成违约，且合同约定的违约责任相同（均约定4万元违约金），且双方均愿意继续履行合同，故两级法院均认定双方应承担支付违约金的违约责任互相抵消。
【评析】
关于罗某支付陈某1万元是否应抵作合同约定房租的问题。虽然罗某主张“除定金2000元外，还支付了10000元给陈某，该10000元不是厨房租金而是房租，因此，该10000元应从未支付的78000元租金中予以扣除。”
但上海房产律师认为：证据采用、事实认定，应当按照证据规则严格审查，尤其注重证据之间的相互关联以及与讼争法律关系的有效联接。罗某已支付的1万元“厨房租金”能否在本案的未支付租金中予以抵扣，关键在于厨房租赁合同关系是否与本案讼争的房屋租赁合同关系具有联接，收条载明的“厨房租金”应当如何定性，究竟为厨房租金或是本案讼争房租。本案中，罗某提供的10000元厨房租金收条，能够证明罗某支付陈某10000元厨房租金是实，且双方认可陈某已将厨房交付罗某投入使用，足以说明厨房租赁合同已得到实际履行。但本案讼争的租房合同，标的物仅为“五间门面、楼上四个房间、一个客厅”，其中并未涉及厨房，虽然厨房的租赁合同关系成立，但并无任何证据（如补充协议或“厨房租金”的笔误依据）证明厨房的租赁合同关系与本案讼争的房屋租赁合同存在关联。故该10000元不应抵作本案讼争的房屋租赁合同所约定的房租。
