【摘要】
司法拍卖中，有些房屋因带有长期的“租约”，虽然买受人能获得房屋的产权，但客观上房屋却被他人占有，买受人无法实际使用房屋。遇到这样的情形，经常是多次拍卖均无人竞买，从而导致拍卖流拍的尴尬境地，何解？
【案情】
某贸易公司是某工业区一厂房的产权人。2012年3月，贸易公司与某银行签订《抵押借款合同》约定贸易公司以厂房作抵押，向银行借款100万元用，贷款期限为2年等等。
之后，双方办理了抵押登记，银行将100万元给付贸易公司。借款到期后，因贸易公司未按时偿还借款，银行在多次催收未果的情况下，遂向法院提起诉讼。最终，经法院调解贸易公司应于2015年3月1日前向银行归还借款本金及利息120多万元，若未按如期足额履行给付义务，银行有权对抵押房屋享有优先受偿权。
但贸易公司未履行调解书确定的义务，银行向法院申请执行。执行中，法院发现贸易公司于2014年12月1日与祝某签订了《厂房租赁协议》，将抵押厂房租赁给祝某使用，租期从2014年12月1日起至2024年11月30日止，租期为10年，租金为2万元每年。
法院依法对该抵押厂房进行了带“租约”拍卖，均因无人竞拍而流标。
【焦点】
为实现抵押债权，法院通过司法拍卖将厂房出售，以出售款扣除相关费用后用于归还贸易公司所欠银行的借款，是通常的做法。但本案面临的问题是，厂房存在“租约”，而房屋买卖又不能破坏原已存在的房屋租赁关系，买受人虽然能获得产权但无法实际使用，买房的意义不大。
那么，法律对于抵押和租赁之间的冲突是如何规定的呢？根据《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
【律师分析】
抵押权是担保物权，租赁权是债权，一般情况下物权优于债务，但根据《合同法》、《民通意见》有关规定“买卖不破租赁”原则是处理物权与债权关系的一个例外。但并非所有情况下，都必须实行“买卖不破租赁”原则。以下沪律网上海房产律师为您分析：
一、抵押权与承租权相遇 应保护先设立的权利
物权法190条的规定实际是确立了“设立优先原则”，即何种权利设立在先即可取得对抗后设立权利的优先地位。面对租赁权与抵押权之间的冲突，那个权利先存在的，法律即保护先存在的那个权利，而后存在的权利必须为先存在的权利“让步”。
二、对于已设立的抵押权 房屋承租人应当知晓
以不动产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押权登记具有公示的效力，相关不动产的利害关系人包括承租人对于抵押的存在是知晓的，其应当预见且能够预见到的租赁风险的存在，承租人没有任何理由妨碍抵押权的实现。
三、除去租赁权应当以影响抵押权实现为前提
承租权不妨碍抵押权的实现，但如果租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现没有产生任何不利影响的情况下，比如相关不动产带“租约”被正常拍卖成功了等，除去租赁权就成为了没有必要的事。
具体到本案，由于租期较长且租金明显偏低，严重影响了抵押厂房的拍卖变现，客观上已构成对实现抵押权的不利影响，法院可以裁定除去租赁权再继续对抵押房产进行变卖。
【结束语】
因此，当买卖不破租赁遇到抵押权优先，上海房产律师认为应当根据实际情况做出判断，灵活适用“买卖不破租赁”原则和《物权法》第190条的规定，实现抵押权和租赁权的利益最大化。
